La delibera è nulla se manca la firma del presidente e del segretario

Le delibere condominiali, per essere valide ed efficaci, devono avere alcuni requisiti essenziali previsti dalla legge, la cui mancanza determina la nullità (se non addirittura l'inesistenza) delle delibere stesse.

La firma del presidente e del segretario costituiscono due elementi senza i quali una delibera condominiale è nulla e, quindi, priva ab origine di efficacia giuridica. Tuttavia, la deliberazione nulla può essere in tutto o in parte "recuperata" nel caso in cui l'assemblea, con una deliberazione successiva, prenda atto del contenuto della stessa, in tal modo rendendo una dichiarazione che, in sede di giudizio, potrà acquisire una valenza probatoria di tipo confessorio. =>Cessa la materia del contendere se la delibera impugnata viene riapprovata dall'assemblea.

È quanto si evince dalla sentenza del Tribunale di Benevento n. 1595 del 1° luglio 2014, avente ad oggetto un giudizio instaurato dall'ex amministratore per il recupero dei compensi mai pagati dal condominio.

Secondo l'ex amministratore, l'assemblea aveva approvato in sede di rendiconto il compenso a lui spettante per il mandato svolto ma poi non aveva provveduto a corrispondergli la somma stabilita. Il condominio, dal canto suo, si opponeva alla richiesta di pagamento sostenendo che la delibera a cui faceva riferimento l'amministratore era nulla perché non sottoscritta dal presidente e dal segretario di assemblea. Pertanto, il credito vantato non era supportata da alcun documento giustificativo, tanto più che, con successiva delibera, il condominio aveva provveduto a revocare quanto deciso in precedenza.

Il Tribunale di Benevento ha accertato che la delibera invocata dall'amministratore a sostegno delle proprie pretese di pagamento era effettivamente nulla perché priva della sottoscrizione del presidente e del segretario.

Il giudice campano ha rilevato altresì che con successivo deliberato l'assemblea, "pur dando atto del contenuto della precedente delibera, in tal modo rendendo una dichiarazione sul punto di natura confessoria, e non negando quindi, che i condomini presenti avevano effettivamente provveduto ad approvare i rendiconti allegati", ha provveduto a revocare detta approvazione assumendo che i rendiconti esibiti erano privi dei documenti giustificativi.

In altri termini, la successiva deliberazione di natura confessoria è (o meglio sarebbe stata) idonea a sopperire alla nullità-inesistenza del primo deliberato (e quindi a ritenere documentalmente provata la richiesta di pagamento dell'ex-amministratore). Tuttavia, tramite quest'ultima deliberazione il condominio ha inteso revocare quanto in precedenza approvato, eliminando così i documenti giustificativi che potevano comprovare il credito vantato dall'amministratore. È appena il caso di ricordare che l'assemblea - organo sovrano ed espressione della volontà dei condomini - può senz'altro procedere alla revoca o modifica di delibere precedentemente approvate purché, ovviamente, siano rispettate le maggioranze imposte dalla legge.

È utile richiamare altresì l'importanza della distinzione tra annullabilità (contrarietà alla legge o al regolamento) e nullità (mancanza di elementi essenziali) delle delibere assembleari, nell'ambito della più generale categoria delle deliberazioni invalide. La distinzione in esame rileva soprattutto in sede di impugnazione. Infatti, la semplice annullabilità deve essere contestata entro il termine perentorio di trenta giorni dall'approvazione o comunicazione della delibera, secondo la procedura prevista dall'art. 1137 c.c., mentre le delibere nulle possono essere impugnate in ogni tempo e da chiunque ne abbia interesse.

Niente impugnazione se la delibera condominiale è conforme alla dichiarazione di voto